In der Regel heißt es in notariellen Grundstückskaufverträgen:
"Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes sind ausgeschlossen. Auch alle Ansprüche auf Schadenersatz sind ausgeschlossen, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich."
Die Gewährleistungsrechte aus dem BGB Kaufvertragsrecht nach § 434, 437 BGB sind damit ausgeschlossen. Selbst wenn das Grundstück oder das Gebäude dann einen Mangel haben, weil z.B. der Keller feucht ist oder das Objekt doch älter ist, als gedacht, dann kann der Käufer nicht vom Vertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern und Schadenersatz verlangen.
Es sei denn, der Verkäufer hat den Mangel dem Käufer bewusst verschwiegen:
Wenn der Verkäufer den Käufer über einen Mangel des Grundstücks oder Gebäudes arglistig täuscht, lebt die Gewährleistung wieder auf, § 444 BGB. Der Käufer kann also vom Vertrag zurücktreten, er kann ihn anfechten oder Preisminderung und Schadenersatz verlangen.
Was bedeutet arglistiges Täuschen?
Arglistig handelt, wer unrichtige Erklärungen in Kenntnis ihrer Unrichtigkeit abgibt - bedingter Vorsatz reicht hierfür aus.
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH handelt ein Verkäufer bereits dann arglistig, wenn er zu Fragen, deren Beantwortung erkennbar maßgebliche Bedeutung für den Kaufentschluss des Käufers hat, ohne tatsächliche Grundlagen ins Blaue hinein unrichtige Angaben macht,
(Siehe BGH, Urteil vom 07. Juni 2006 - VIII ZR 209/05 -, BGHZ 168, 64-79, Rn. 13)
Wer also den anderen mehr oder minder bewusst hinters Licht führt, kann sich nicht auf den Gewährleistungsauschluss berufen.
Wenn der Käufer Fragen zur Immobilie stellt, muss der Käufer diese richtig beantworten oder aber erklären, dass er diese Frage mangels Kenntnis garnicht oder derzeit nicht beantworten kann. Er muss schlicht die Wahrheit sagen.
Beispiel: Der Käufer fragt, ob der Keller feucht ist. Der Verkäufer antwortet, dass der trocken ist, obwohl er weiß, dass der Keller bei starkem Regen manchmal überflutet wird.
In einem Prozess wird es dann darauf ankommen, wer was beweisen kann. Der Käufer muss beweisen, dass er die Frage z.B. zum Baujahr gestellt hat und der Verkäufer diese Antwort falsch beantwortet hat - obwohl der Verkäufer die richtige Antwort wusste oder hätte wissen müssen.
Mit "hätte wissen müssen" meint der BGH "ins Blaue hinein" = die Antwort ist also mehr oder minder geraten.
Beispiel: Der Käufer fragt, wann das Haus gebaut wurde. Der Verkäufer erklärt ohne ausreichende Erkenntnisgrundlage, irgendwann nach dem Krieg. Tatsächlich wurde es in den 1930ern gebaut. Dies hätte der Verkäufer wissen können, wenn er die ihm vorliegenden Unterlagen durchgeschaut hätte.
Daher ist es sehr ratsam, zum einen nur zu sagen, was man sicher weiß und zum anderen eine Besprechung/Begehung nicht alleine durchzuführen, sondern immer neutrale Zeugen mitzunehmen.
Die Rechtssprechung fordert vom Verkäufer, dass er bestimmte Informationen ungefragt preisgibt. Ungefragt muss der Verkäufer nur über solche Tatsachen aufklären, die für den Entschluss des Käufers erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind und deren Mitteilung üblicherweise erwartet werden kann.
In der Regel ist dies der Fall bei Tatsachen, die der Käufer nicht kennt und auch nicht kennen kann.
Beispiele:
Klärt der Verkäufer über diese Informationen nicht von sich aus auf, so täuscht er arglisitg i.S.d. § 444 BGB und der Käufer hat (wieder) Gewährleistungsrechte.
Der zweite Fall beschäftigt sich mit Garantien.
"Die Übernahme einer Garantie setzt daher voraus, dass der Verkäufer in vertragsmäßig bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein der vereinbarten Beschaffenheit der Kaufsache übernimmt und damit seine Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Beschaffenheit einzustehen", siehe BGH, Urteil vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06.
Die Garantie kann den Verkaufspreis erhöhen. Gibt der Verkäufer z.B. an, dass das Haus fachgerecht gedämmt wurde oder das es eine bestimmte qm Anzahl aufweist, und preist dies explizit an, so will er eine Garantie dafür übernehmen. Dabei gilt bei Grundstückskaufverträgen aber:
"Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB", siehe BGH, Urteil vom 06. November 2015 - V ZR 78/14 -, BGHZ 207, 349-358)
Wenn der Käufer will, dass der Verkäufer an seine Versprechen gebunden ist, sollte er sie im Notarvertrag verankern.
Damit erklärt sich, warum die meisten Kaufverträge wenig zu dem eigentlichen Vertragsobjekt aussagen und in den meisten Fällen kein Baujahr genannt wird.
Der Makler haftet direkt, wenn er den Auftraggeber - in der Regel der Kaufinteressent - falsch berät. Wenn er ihm bewusst falsche Angaben oder Angaben ins Blaue hinein macht, dann muss er für den Schaden des Käufers gerade stehen:
"Ist der Makler hiernach zu einer Unterrichtung seines Auftraggebers verpflichtet, gebietet es die von ihm wahrzunehmende Sorgfalt, keine Informationen zu erteilen, für die es an einer hinreichenden Grundlage fehlt. Steht ihm eine solche nicht zur Verfügung oder kann er sie sich nicht verschaffen, muß er zumindest diesen Umstand offenlegen. Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, daß sie bei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln. Hieraus folgt für den Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet, ebenso wie für den Anlagevermittler im Rahmen eines stillschweigend geschlossenen Auskunftsvertrags auch die Pflicht, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen", BGH, Urteil vom 28. September 2000 – III ZR 43/99 –, Rn. 6.
Der getäuschte Käufer kann Schadenersatz in Höhe der geschätzten Mangelbeseitigungskosten (ohne Umsatzsteuer, diese erst, wenn sie angefallen ist) oder die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen (wenn die Mängel nicht unerheblich sind = Mangelbeseitigungskosten erreichen ca. 10 % des Kaufpreises).
Der BGH (Urteil vom 12.03.2021, V ZR 33/19) gesteht weiter den Schadenersatz statt der Leistung zu, der sich nach den geschätzten (fiktiven) Mangelbeseitigungskosten richtet. Beispiel: Eine Wand ist feucht, es muss eine Abdichtung vorgenommen werden. Der Käufer holt hierfür ein Angebot ein (Kosten 5.000 € ohne Umsatzsteuer). Er kann diesen Betrag verlangen und dann die Arbeiten selber oder anderweitig günstiger erledigen lassen.
Sollte der verschwiegene Mangel darüberhinaus nicht oder nur teilweise zu beseitigen sein, muss der Käufer noch den dauerhaften Minderwert der Immobilie erstatten.
Beim Rücktritt muss der Verkäufer den Kaufpreis erstatten und die Immobilie zurücknehmen. Alle damit verbundenen Kosten (Notar, Grundbuchamt) sind vom Verkäufer zu tragen. Wenn der Rechtsstreit über die Immobilie andauert, muss der Verkäufer auch den Wertzuwachs der Immobilie erstatten.
Einer Fristsetzung zur Mangelbeseitigung bedarf es bei arglistig verschwiegenen Mängeln nicht, weil das Vertrauen zum Verkäufer zerstört ist, BGH Beschluss vom 08.12.2006, V ZR 249/05.
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